Comment gérer son patrimoine bâti ?

Quelle que soit la taille du patrimoine et les enjeux, il est indispensable d’établir une stratégie immobilière, même minimale, afin de permettre aux équipes opérationnelles de prendre les meilleures décisions possibles au fil de l’eau. Soulignons ici le terme “Immobilière” : il ne s’agit pas seulement d’agir sur un bâtiment (son isolation thermique, etc.) mais bien sur un patrimoine immobilier, en intégrant donc particulièrement les enjeux d’usages, de localisation, etc.

L’outil le plus abouti pour y parvenir est le Schéma Directeur Immobilier Énergétique (SDIE). Pour les patrimoines les plus réduits, il n’est pas pertinent de l’appliquer en totalité mais il est possible de s’inspirer de sa méthodologie et des questions qui y sont posées.

Il est aussi possible, et même recommandé, de lancer un SDIE à l’échelle de plusieurs territoires : un EPCI et ses communes membres ou plusieurs communes limitrophes. Les coûts sont ainsi mutualisés et les stratégies sont alignées, permettant éventuellement des économies d’échelle lors de la mise en œuvre du schéma (cahiers des charges mutualisés par exemple).

Le SDIE est structuré en 4 étapes : 

1. Organisation de la gouvernance et du pilotage : le SDIE doit impliquer plusieurs services de la collectivité et d’éventuels partenaires (syndicat des énergies, autres collectivités…)
2. Diagnostic multicritère : il s’agit à la fois d’un diagnostic technique et d’un diagnostic fonctionnel et immobilier. 
3. Elaboration de scénarios prospectifs : la multiplicité des enjeux et les incertitudes économiques et réglementaires rendent cette étape très pertinente
4. Élaboration et mise en œuvre du plan d’actions : rénovation, vente de bâtiments, etc.

L’ADEME et la FNCCR (programme ACTEE) ont produit des guides et retours d’expériences sur les SDIE : 

• Cahier des charges type
• Elaboration du SDIE d’une commune en Corse
• L’ADEME Normandie a accompagné 30 collectivités pour l’élaboration de Schéma Directeurs Immobiliers (version précédant les SDIE)

Que la collectivité dispose ou non d’une stratégie immobilière et quel que soit l’état de son parc, la sobriété est un levier essentiel à activer avant, pendant et après des travaux de rénovation. En effet, les gains peuvent facilement atteindre 10% et dans certains cas les dépasser allègrement, comme le souligne le bureau d’études Incub’ via ses études de cas.

En revanche, la mise en place d’un plan de sobriété nécessite à la fois une connaissance technique du bâtiment et la maîtrise des outils d’accompagnement au changement. Certaines collectivités ont essayé de décréter la sobriété (fixer la température à X°c en hiver, etc.) et elles ont fait face à un échec en raison de la résistance des usagers des bâtiments, y compris au sein de leurs équipes.

D’un point de vue humain, le guide de l’ADEME “Impulser une politique de sobriété sur mon territoire” et les retours d’expérience⁵ mettent en avant des leviers pour favoriser la réussite et la pérennité des actions de sobriété : 

• Bien définir la sobriété (en la distinguant de l’efficacité notamment) et interroger les besoins liés à la thématique en question ;

• Favoriser une approche multi-thématique de la sobriété (énergie, déchets, etc.) pour favoriser l’implication des publics cibles qui peuvent avoir des motivations variées ;

• Co-construire les actions avec les usagers en les accompagnant notamment dans l’analyse de leur besoin réel (avoir assez chaud versus avoir une température de 19°C par exemple) ;

• Mesurer et communiquer les résultats des actions de sobriété.

D’un point de vue technique, la maîtrise du fonctionnement thermique / électrique d’un bâtiment et des outils de suivi, de contrôle et de mesure est indispensable. A ce titre, le programme ACTEE a produit une fiche d’accompagnement technique pour les économes de flux. Des outils techniques, comme les “BACS” (Building Automation and Control System ou Système d’automatisation et de contrôle des bâtiments) peuvent être de précieux alliés pour la mise en œuvre des actions de sobriété. Un décret impose d’ailleurs leur mise en oeuvre pour certains bâtiments. Ces outils ne doivent pas, en revanche, se substituer à l’indispensable dynamique humaine.

Le Programme ACTEE propose les concours CUBE de réduction de la consommation énergétique fondés sur la sobriété : ACTEE CUBE Ecoles, ACTEE CUBE Ville, ACTEE CUBE.S pour les lycées et les collèges. Leurs outils et et retours d’expérience sont de précieux guides pour les collectivités. Une collectivité qui souhaite être accompagnée sur les enjeux humains de la sobriété et plus globalement sur les usages des bâtiments peut aussi faire appel au réseau Assistance à Maîtrise d’Usage (AMU). Une collectivité qui souhaite s’appuyer sur ses équipes pour impulser une politique de sobriété pourra aussi s’inspirer des “transféreurs”, ces salariés qui importent au travail leurs comportements écologiques personnels.

La sobriété ne pouvant pas tout, la stratégie patrimoniale aboutit systématiquement à des rénovations – voire des constructions neuves – performantes. Mais qu’est-ce qu’une rénovation (construction) performante au juste et comment aboutir à un bâtiment réellement performant ?

Il n’existe pas de définition unique de la performance, mais voici des éléments essentiels à prendre en compte : 

• Le bâtiment doit assurer les usages pour lesquels il est conçu avec un haut niveau de satisfaction, de confort, de santé et ceci dans un contexte de changement climatique
  • Prise en compte des usages et des usagères et usagers : les besoins d’une crèche, d’un EHPAD, d’une école, d’un bâtiment de bureaux…sont différents
  • Prise en compte systématique des enjeux de confort et de santé physique et mentale⁶ : qualité de l’air, éclairage, bruit, vue extérieure…

• Le bâtiment doit être cohérent avec les autres politiques de transition écologique et notamment :
  • Lutte contre l’artificialisation : privilégier la rénovation au neuf, utiliser les espaces déjà artificialisés…
  • Mobilité active et décarbonée : construire un bâtiment basse consommation éloigné des infrastructures de transport en commune et/ou de mobilités actives n’est pas pertinent
  • Économie Circulaire : utiliser des matériaux locaux et biosourcés, envisager la réutilisation des matériaux, limiter les déchets de chantier…

• Le bâtiment doit consommer peu d’énergie et émettre peu de gaz à effet de serre, peu de polluants et consommer peu d’eau, et ce sur l’ensemble de son cycle de vie
  • Pour les bâtiments neufs et les rénovations lourdes, des outils d’Analyse du Cycle de Vie doivent (en neuf) / peuvent (en rénovation) être utilisés. Sans forcément utiliser de logiciel, il est indispensable de se projeter à toutes les phases de vie du bâtiment et d’envisager ses impacts au moins qualitativement.
  • Il est pertinent de se fonder sur les exigences des principaux labels pour fixer ses propres objectifs : Labels Effinergie, Labels HQE

Pour consulter des exemples de bâtiments performants : 

• L’observatoire BBC d’Effinergie
• 12 projets de rénovation énergétique de bâtiments tertiaires

Le financement des rénovations est un enjeu central pour toutes les collectivités territoriales. Affirmons le d’emblée, il n’y a pas de recette miracle. En revanche, différentes solutions proposées par divers acteurs peuvent faciliter le bouclage budgétaire d’une ou plusieurs opérations.

a) Les aides et subventions à la rénovation

Les aides et subventions changent (trop) souvent et sont variables d’une région à une autre, nous recommandons donc de solliciter les interlocuteurs privilégiés que nous listons dans le paragraphe “Aller plus loin” et de consulter régulièrement le site public https://aides-territoires.beta.gouv.fr/. Le CEREMA a aussi produit un guide des aides pour la gestion du patrimoine immobilier.

Il est par ailleurs essentiel de (bien) valoriser les Certificats d’Economie d’Energie (CEE). L’ADEME a produit un guide pour faciliter cette valorisation dans les meilleures conditions.

Le Programme ACTEE propose en outre de nombreux appels à projets pour financer la rénovation des bâtiments ou des actions de réduction des consommations : Fonds CHENE, PENSEE+ pour les bâtiments de santé et médico-sociaux…

Adopter une approche globale permet aussi d’aller chercher des financements issus d’autres champs de l’action publique : la santé, la culture, les équipements sportifs… Les équipes de la collectivité doivent passer en revue les aides des différents ministères mais aussi des grandes structures para-publiques (associations de lutte contre le cancer par exemple).

b) Le Contrat de Performance Energétique (CPE)

Le Contrat de Performance Énergétique (CPE) est un outil de plus en plus utilisé par les collectivités territoriales et les acteurs publics. Selon l’Observatoire National des Contrats de Performance Energétiques, le CPE “se distingue des autres services énergétiques par le couplage entre un investissement (dans des travaux, des fournitures et/ou des services) destiné à améliorer l’efficacité énergétique d’un bâtiment et la garantie de diminution des consommations d’énergie (garantie de résultats énergétiques). […] Cette garantie intègre l’exploitation et l’usage et elle s’étend sur plusieurs années après la réception des travaux de performance énergétique.”. 

Le CPE nécessite un véhicule juridique : Marché Global de Performance, Marché Global de Performance à Paiement Différé (avec tiers investissement), Marché de Partenariat (aujourd’hui presque abandonné).

La mise en œuvre d’un CPE nécessite une expertise technique, juridique et économique. L’ONCPE propose un parcours pour découvrir cet outil, analyser des retours d’expérience et s’entourer des AMO pertinents. Le CPE peut être proposé par des acteurs privés mais aussi des acteurs publics, comme la Société Publique Locale OSER en région AURA.